“取消公摊”让购房者对得手的使用面积一目了然，但关于房屋总价影响较小

近日，湖南衡阳、河北张家口等多个城市官宣“取消公摊”或发布研讨计谋，激勉热议。“取消公摊”几度登上微博热搜。

公摊面积这一倡导降生于20世纪50年代的香港。竖立部在1995年发布的《商品房销售面积筹画及公用建筑面积分管章程》中将其引入内地，迄今已有近30年历史。

按照上述章程，商品房的面积包括套内面积和公摊面积两部分。“取消公摊”意味着房屋只按照套内面积计价，而将公摊面积扼杀在外。

58安堵客商量院院长张波暗示，取消公摊计价最大的影响是能够让购房者清爽赫然得手的使用面积，但其关于房价的骨子影响非常小。房屋总价并不会因此出现变化，这小数在一经试点套内面积计价的重庆清爽体现。

“要是房屋总价莫得裁汰，（取消公摊计价）依然很难普及购房意愿，关于存量房去化的匡助也就较小。”张波提到。

伸开剩余82%

得房率100%

“公摊面积”由两部分构成：一是电梯井、楼梯间、垃圾说念、变电室、开拓间、群众门厅和过说念、地下室、值班警卫室，以过火他为整栋建筑干事的群众或管束用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

20世纪末，跟着房地产阛阓化时期的到来，住房楼层越建越高，群众面积越来越大，随之而来的问题即是“得房率”越来越低。

按照一般的筹画方式，得房率即套内建筑面积占商品房建筑面积的比例。公摊面积越大，得房率就越低，单元购房老本越高。

楼市高速发展时期，由于房价束缚高潮，好多房产用于投资，购房者更关注屋子是否能增值赢利，对得房率明锐度较低。但这几年由于房价下行，购房以自住需求为主，是以群众关于公摊会越来越明锐。

早在2002年，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产来往管束条例》，章程商品房销售需按照套内使用面积计价，也即是终明晰“取消公摊”。近几年，赓续有省市冷落要取消公摊。广东肇庆和湖南衡阳齐在2024年发布了奉告，称要实行按住房套内面积计价宣传销售。安徽合肥、河北张家口、湖南湘潭也齐在探索。

不少东说念主珍重到，除了按照套内面积计价，还有部分城市的楼盘通过救济阳台、飘窗等不计容面积，相同终明晰得房率的大幅提高。这不错看作变相的“取消公摊”。

比如广州2023年11月初始履行的《广州市建筑工程容积率筹画办法》，章程在一定进深内及开敞率阔绰高的情况下，住宅建筑的阳台和半绽放空间不错更大，且这些空间在筹画建筑面积时只计入一半的面积。深圳、北京等城市也通过雷同的步伐放宽了建筑戒指，为提高得房率创造了条目。

不管是径直取消公摊如故救济面积，各地政府补助房企推出得房率较高的楼盘，在近两年已成趋势。

克而瑞的统计数据认识，2024年上半年，寰球主要城市超100%实践得房率的方法达到70个。其中，西安的保利天瓒、华润明德润府、龙湖御湖境、永晖文檀府等方法的实践得房率均超105%。广州也有近13个方法的实践得房率超过了100%。而据广州日报，本年下半年推出的广州南沙招商林屿境方法，部分户型的实践得房率致使达到140%。方法职责主说念主员先容，该户型中空中花圃占比达40%，全属于救济面积。

不外购房者关于开发商的“救济面积”需要加以甄别。北京法学会不动产法商量会理事、北京金诉讼师事务所主任王玉臣暗示，救济面积中，有些可能存在安全隐患，举例把阳台、飘窗改酿成卧室的活动，本人是违纪的；也有可能存在犯罪销售的嫌疑——将业主共有的区域“二次售卖”给购房者。“奢靡者一定要看一下原始的磋磨，要是存在犯罪违纪的问题，最佳别买。”

“取消公摊”对房屋总价影响不大

为什么这样多场合齐在紧迫地打造得房率较高的楼盘或者取消公摊？

一方面，这在计谋层面讲演了许多东说念主关于公摊面积的不悦。中指商量院计谋商量总监陈娴静以为，接收套内面积筹画的方式，能让房价更为直不雅地展现给购房者，减少信息不合称，增强阛阓透明度，撤销购房者关于公摊的疑虑，匡助购房者更好的进行购房决议，保险其权力，同期也有意于减少日后的公摊纠纷。

2024年12月7日，广州越秀云悦方法终明晰初次开盘即“日光”。接纳《时期周报》采访时，越秀地产暗示，该方法能终了“日光”，除了地段、配套和交通等原因，还有多重救援性楼市计谋的加捏，其中就包括了上述广州推出的容积率新规。容积率指一个地块上的总建筑面积占地皮面积的比例。此新规放宽了部分计容标准，更多套内使用面积不错不计入容积率办法，表面上为提高房屋的实践得房率创造了条目。

取消公摊后，公摊不计入销售面积，是否会对房产新方法的磋磨有所影响？上海一位地产方法郑重东说念主告诉咱们，这是需要在销售和老本之间找均衡的，少作念公摊好像省了开发商的老本，但多作念公摊更有意于销售，并不成简便的一概而论。

他也提到，楼市下行期，奢靡者愈加关注居住面积。即使莫得取消公摊的城市，奢靡者对“套内面积”的关注经由也远超以往。“好多方法一经按照公摊面积的最低标准来想象公摊区域了。”

当下，公众对取消公摊的存眷还荟萃在以下方面。

率先是房价问题。多位业内东说念主士向《财经》暗示，更正计价方式关于房屋总价影响较小，住房单价会高潮。又名肇庆房产中介提到，若按照套内面积计价，我方手上的房源单价大蚁合高潮20%。在政府冷落要按套内面积计价后，好多东说念主向我方研讨研讨情况，得知房屋总价基本不变之后，也齐莫得下一步手脚了。他也更倾向于按照建筑面积向客户宣传与销售。

在来往的实操层面，“取消公摊”带来的最大变化只怕仅仅贸易协议上的表述变化。上述肇庆中介评释，以往的贸易协议上只体现按照建筑面积筹画的单价，现时还要加上按照套内面积筹画的单价。“确切紧要更正的就这小数，其他的基本上没变。”

又名重庆房产中介补充，天然重庆很早就实行了按套内面积计价，但当地销售和中介一般也齐是按照建筑面积去宣传。来往二手房时，协议上也只认识按建筑面积筹画的单价，销售新址时则会体现两种计价方式下的单价。

不外，中指商量院计谋商量总监陈娴静暗示，关于房价下落的城市而言，取消公摊后，由于房屋计入来往的总面积减少，单价有望保捏不变致使高潮。这或能一定经由缓解房价下落关于购房者预期的影响。

其次是物业、暖气等配套收费标准是否会更正。一位物业行业资深东说念主士告诉《财经》，小区的举座物业费会受一些影响，不会太大，但具体还要看各地计谋。“好多时刻不是物业公司拍脑门订价就能管束的。”

现时已落地接收套内面积计价的城市，如肇庆，物业费仍按原标准筹画，即按照建筑面积收取。最早终了按套内面积计价销售的重庆也章程：除泊车资外，其他物业干事费均以建筑面积为计价单元。

还有东说念主挂念取消公摊是否会对二手房阛阓产生影响。华夏地产首席分析师张大伟接纳央视采访时暗示，“相同区域的话，要是是二手房，你的得房率只好70%，而新干与阛阓的这些房源，得房率可能能到90%，差20%的话，单价有可能销售差距不大。夙昔的二手房和开发商手中库存的在售的一些房源有可能就要降价了。”

本文转载自《财经》，作家柯愉乐、辛晓彤，剪辑余乐。

发布于：北京市